Pamiętam, jak przed pierwszą wizytą w banku usiadłem z kubkiem kawy i arkuszem kalkulacyjnym, żeby policzyć, na co mnie realnie stać — i szybko zobaczyłem, że nie wysokość pensji, tylko limity na kartach i drobne raty najbardziej zjadają „moc” mojego wniosku; wtedy odkryłem, że wystarczy ułożyć finanse w jednej klarownej tabeli, pobrać raport BIK i sprawdzić kilka progów (scoring, opóźnienia, liczba zapytań), a następnie przeliczyć DTI/LTV i zrobić symulacje rat przy różnych stopach, by wiedzieć, czy już jestem „bank-ready” czy jeszcze warto obniżyć limity, spłacić drobne zobowiązania i przygotować komplet dokumentów. Ten poradnik przeprowadzi Cię krok po kroku przez praktyczne działania: szybki przegląd dochodów i kosztów z uwzględnieniem formy zatrudnienia, kontrolę rejestrów oraz błyskawiczne symulacje zdolności (z buforem +2 p.p.), a na końcu da listę ruchów, które w 7–30 dni realnie podnoszą szanse na pozytywną decyzję. Jeśli chcesz wejść do banku z pewnością, liczbami, które się spinają, i jasnym planem — zacznij od tych sprawdzonych kroków.
Uporządkuj finanse: dochody, koszty stałe i aktywne limity
Najpierw liczby, potem emocje. Zrób szybki przegląd portfela: uśrednij dochody z 6–12 miesięcy, wypisz koszty stałe, sprawdź raty kredytów oraz aktywne karty kredytowe, limity i BNPL. Ujmij stabilność dochodów: umowa o pracę – 100% uznawalności, a przy zleceniu lub działalności bank zwykle liczy 50–80% (warto zweryfikować w konkretnych bankach). Minimalne spłaty licz tak: karta/limit 4–5% przyznanego limitu, linie odnawialne podobnie. Poniżej szybka tabela do skopiowania i podstawienia własnych danych – jeden rzut oka i już wiesz, ile realnie zostaje na ratę.
| Element | Kwota (PLN) | Notatka |
|---|---|---|
| Dochód netto (UoP) | 7 300 | średnia 12 mies. |
| Dochód dodatkowy (zlecenie) | 1 050 | 1 500 x 70% uznawalności |
| Koszty stałe gospodarstwa | 3 200 | czynsz, media, abon., alimenty |
| Kredyt ratalny | 350 | rata wg harmonogramu |
| Karta kredytowa (limit 10 000) | 500 | 5% limitu |
| Pozostaje na ratę | 4 300 | 7 300 + 1 050 – 3 200 – 350 – 500 |
Wnioski: największym zabójcą zdolności kredytowej bywają limity odnawialne i karty – nawet gdy ich nie używasz, bank policzy minimalne spłaty. Chcesz podbić pozostający dochód? Zredukuj limity, zamknij zbędne karty, ogarnij koszty stałe i trzymaj stabilny dochód z dobrze udokumentowaną historią. Ten porządek przekłada się na realne „ile mogę pożyczyć” i czy bank w ogóle powie „tak”.
Raport BIK i rejestry dłużników: szybka kontrola ryzyk
Pierwszy ruch: pobierz Raport BIK online (wersja pełna z historią) i od razu podepnij autoryzację bankową – trwa kilka minut. Następnie sprawdź scoring BIK, czy nie ma opóźnień >30 i >60 dni, policz liczbę zapytań z ostatnich 90 dni oraz porównaj zgodność danych (PESEL, adres, status kredytów). Jeżeli wpadnie Ci w oczy pomyłka – złóż reklamację do banku źródłowego (mail/wniosek w bankowości), a równolegle wyślij wniosek o korektę do BIK z załączonym screenem i numerem umowy; to często przyspiesza usunięcie bubla.
Przeklikaj też BIG InfoMonitor, KRD i ERIF – szukasz twardych wpisów o zaległościach. Jeśli widnieje dług już spłacony, poproś wierzyciela o aktualizację statusu i usuń wpis po uregulowaniu. Krótki komentarz wyniku: „OK na wniosek hipoteczny” – gdy scoring jest powyżej średniej, opóźnienia epizodyczne 0–29 dni, a zapytań w 90 dniach max 2. „Wstrzymaj i napraw wpisy” – przy zaległościach ≥30 dni w 24 mies., nadmiarze zapytań albo nieścisłościach w statusach.
| Parametr | Dobrze | Do poprawy |
|---|---|---|
| Opóźnienia w spłatach | Epizody 0–29 dni (rzadkie, pojedyncze) | ≥30 dni w 24 mies. lub ≥60 dni choć raz |
| Zapytania kredytowe (90 dni) | 0–2 (np. 1 zapytanie o kartę + 1 o limit) | >3 (np. 5 wniosków w krótkim czasie) |
| Scoring BIK | Powyżej średniej populacji (np. 75–90 centyl) | Poniżej średniej (np. ≤50 centyl) |
| Status zamkniętych kredytów | „Spłacono zgodnie z umową”, brak rozbieżności | Nieścisłości/błędy, brak aktualizacji po spłacie |
| Wpisy w BIG/KRD/ERIF | Brak aktywnych wpisów, spłaty potwierdzone | Aktywne zaległości, brak potwierdzeń spłaty |
Przykład „Dobrze”: scoring w 80. centylu, 1 zapytanie/90 dni, brak zaległości. Przykład „Do poprawy”: 4 zapytania/90 dni, opóźnienie 37 dni sprzed 8 mies., aktywny wpis w KRD.
Kluczowe wskaźniki banków: DTI, LTV i wpływ formy zatrudnienia
DTI policzysz w sekundę: zsumuj obecne raty i planowaną ratę nowego kredytu, a wynik podziel przez dochód netto. Przykład z życia: 8 800 zł dochodu, raty teraz 850 zł, planowana rata 2 500 zł → DTI = (850 + 2 500) / 8 800 = 38,1%. Banki lubią wynik <40–50% (często ciaśniej dla singla, luźniej dla rodziny). Jeśli wychodzi wysoko, zetnij limity na kartach, połącz małe pożyczki, albo lekko zmniejsz kwotę kredytu i już robi się bezpieczniej.
Przy hipotece liczy się też LTV: kwota kredytu / wartość nieruchomości. Przykład: 400 000 / 500 000 = 80%. Standardem jest wkład własny 20%; czasem przejdzie 10%, ale trzeba doliczyć wyższe ubezpieczenia lub marżę. Sprawdź jeszcze ciągłość dochodu: dla UoP 3–6 mies., B2B 12 mies., zlecenie 6–12 mies. z realnym wpływem na konto. Jeśli Twoje DTI mieści się w okolicach 40–50%, LTV nie przekracza 80–90%, a historia zatrudnienia jest stabilna — wyglądasz na gotowego do wniosku bez nerwów.
Kalkulator zdolności kredytowej i scenariusze stóp: wykonaj symulacje
Krok 1: odpal 2–3 kalkulatory zdolności kredytowej online, wklep dokładnie te same dane. Krok 2: porównaj wyniki — niektóre narzędzia zawyżają, inne zaniżają, więc średnia z kilku źródeł jest bardziej wiarygodna. Krok 3: dorzuć bufor +2 p.p. do oprocentowania, bo stopy procentowe potrafią zaskoczyć. Zmieniaj wyłącznie te pola: kwota kredytu, okres spłaty (25 vs 30 lat), wkład własny (hipoteka) oraz oprocentowanie (WIRON/stałe + marża). Dzięki temu szybko wyczujesz, gdzie masz limit, a gdzie jeszcze luz. Dla spójności przyjmijmy dane: dochód 8 800 zł, obecne raty 850 zł, kredyt 400 000 zł, 30 lat.
- Scenariusz stóp procentowych – wpływ na ratę kredytu i DTI (relacja rat do dochodu):
| Scenariusz | Oproc. roczne | Nowa rata (PLN) | DTI łączne |
|---|---|---|---|
| A | 7,5% | ~2 797 | (850+2 797)/8 800 = 41,4% |
| B | 9,5% | ~3 364 | 47,9% |
| C (+2 p.p.) | 11,5% | ~3 962 | 54,7% |
Gdy DTI zaczyna dobijać do górnych widełek banków (często okolice 45–50%), to znak, że pora coś zmienić: wydłuż okres spłaty do 30 lat, zwiększ wkład własny albo zmniejsz kwotę kredytu. Przy kredycie gotówkowym pamiętaj: krótszy okres = wyższa rata i wyższe DTI, więc łatwo samemu zablokować sobie decyzję pozytywną.
5. Szybkie kroki przed bankiem: zwiększ zdolność i przygotuj dokumenty
Zwiększ zdolność w 7–30 dni bez kombinowania: obniż albo wyzeruj limity kart i kont (bank liczy je jak realny dług), spłać drobne raty do 2–3 tys. zł, a cięższe zobowiązania skonsoliduj świadomie — dłuższy okres = niższa rata, ale wyższy koszt całkowity. Uporządkuj wpływy na konto (regularność, tytuł przelewu z nazwą pracodawcy), nie rób nowych zapytań kredytowych, ureguluj zaległości <60 dni, a jeśli masz opcję — podnieś wkład własny, bo to obniża LTV i często poprawia oprocentowanie. Dokumenty, bez lania wody: 3–12 mies. wyciągów z konta, zaświadczenie o dochodach, PIT, umowy UoP/B2B/zlecenie, oświadczenie o kosztach gospodarstwa; przy hipotece: operat/wycena, KW, umowa przedwstępna. Najpierw zrób listę ruchów i wykonaj je po kolei, potem policz, o ile spadło DTI po redukcji limitów i spłacie małych rat — to daje realny obraz przed rozmową z doradcą.
| Parametr | Przed działaniami | Po redukcji limitów | Po konsolidacji |
|---|---|---|---|
| Dochód netto / mies. | 7 200 zł | 7 200 zł | 7 200 zł |
| Limity kart/konta | 10 000 zł (liczone 5% = 500 zł/mies.) | 0 zł (0 zł/mies.) | 0 zł (0 zł/mies.) |
| Raty łączne | 1 900 zł | 1 400 zł | 1 050 zł |
| DTI (rata/dochod) | 26,4% | 19,4% | 14,6% |
| LTV (hipoteka 400 tys., wkład 20%) | 80% | 80% | 75% (po zwiększeniu wkładu o 25 tys.) |
| Szac. zdolność (orientacyjnie) | ~430 tys. zł | ~520 tys. zł | ~600 tys. zł |
Krótko, po ludzku: najpierw lista działań i egzekucja, potem liczby. Przykład: po redukcji limitów z 10 tys. zł do 0 i spłacie drobnych rat DTI spadło z 26,4% do 19,4%, a po konsolidacji do 14,6% — to jest różnica, którą bank zobaczy od razu. Jeśli po tych ruchach DTI/LTV są w widełkach – idź do banku z wydrukami kalkulacji i BIK.
Najczęściej zadawane pytania
- Tak, ale ogranicz liczbę zapytań – najlepiej 2–3 równolegle w krótkim czasie. Zyskasz porównanie ofert bez nadmiernego obniżania scoringu przez wiele zapytań.
- Zazwyczaj po 1–3 wpływach na konto i aktualnym zaświadczeniu o zarobkach; przy premiach zmiennych banki często liczą średnią z 3–12 miesięcy.
- Najczęściej tak, bo znika minimalna wymagana spłata (4–5% limitu). Upewnij się, że karta jest faktycznie zamknięta w systemie banku i zniknie z BIK po rozliczeniu cyklu.
- Uporządkuj przelewy (stałe wynagrodzenie z konta firmowego na prywatne), przygotuj PIT/KPiR i ZUS/US bez zaległości; rozważ dłuższy okres kredytu, by obniżyć DTI.
- Tak, jeśli nadpłata obniża ratę lub zamyka zobowiązanie i zostanie to zaktualizowane w banku/BIK. Poproś o aneks lub zaświadczenie o zamknięciu, aby bank liczący zdolność uwzględnił zmianę.
